הפחתת היטל השבחה


הפחתת היטל השבחה

רבים שואלים כיצד ניתן להגיע להפחתת היטל השבחה, הגעה למצב של היטל השבחה פטור  (מחיקת היטל ההשבחה) ובכלל,  כיצד מתבצע חישוב היטל השבחה? אז בואו נעשה לכם סדר, בצורה הברורה והפשוטה עד כמה שניתן.

?ראשית, מהו היטל השבחה

זהו למעשה מס שאותו גובות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה ברשויות המוניציפליות השונות, בעת מימוש של נכסי מקרקעין בתחומן. המימוש לצורך היטל השבחה הוא אירוע המס: מכירה של הנכס או קבלת היתר בניה בו, כאשר החבות נוצרת עם אישורה של תכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג.

?הפחתת היטל השבחה – דרכים לטיפול במס על המקרקעין

כדי להגיע להפחתת היטל השבחה, עלינו קודם להבין כי הבסיס הרעיוני של היטל זה הוא שיתוף הקהילה המקומית בהתעשרות של בעל נכס, בהשפעת שינוי תכנוני בנכס ו/או בסביבתו. לדוגמה, בעל מגרש שמותר לבנות עליו בזמן נתון 12 דירות יוכל למכור אותו במחיר גבוה בהרבה אם יאושרו לבניה על אותו מגרש 40 דירות. בעקבות התעשרות פוטנציאלית זו, נקבעה בחוק חובת תשלום היטל השבחה.

?כיצד מתבצע חישוב היטל השבחה

חישוב היטל השבחה נקבע כמחצית מההשבחה הכוללת של הנכס, בין המצב התכנוני הישן לבין המצב התכנוני החדש, או מחצית משווי הקרקע לתוספת של 28 דירות לפי הדוגמה שלעיל (הגדלת זכויות הבנייה על אותו מגרש מ-12 דירות ל-40 דירות).

שמאי מקרקעין היטל השבחה

ההשבחה והיטל ההשבחה מחושבים על-ידי שומה שעורך שמאי מקרקעין עבור הוועדה המקומית. השומה נשלחת לנישום בעת מימוש של הנכס, כדוגמת מכירה, יציאה לתהליך התחדשות עירונית ועוד.

?האם הנישום יכול לערער על היטל ההשבחה

לאחר שליחת חובת תשלום  יכול הנישום לחלוק על הדרישה של הוועדה המקומית, לערער על אופן חישוב היטל השבחה ולפעול להפחתת היטל השבחה או להגעה למצב של היטל השבחה פטור. זאת באמצעות פניה לוועדת ערר או למינוי שמאי מכריע – בפניו מתנהל הליך הדומה לבוררות ובסופו מתקבלת שומה מכרעת, שהיא הקובעת לעניין החיוב הסופי.

מאחר ורוב המחלוקות, בדגש על תכניות מתאר כוללניות, הן שמאיות-מקצועיות, קיימת עדיפות מובהקת להתמודדות עם שומות ההשבחה אצל שמאי מכריע: ההליך מהיר משמעותית ואורך חודשים ספורים, לעומת שנתיים-שלוש בוועדות הערר.

חשוב לציין, בהקשר זה, כי נוכח אופייה של תכנית המתאר הכוללנית, החיוב לפיו מחושב היטל ההשבחה מורכב ממשתנים רבים וההתמודדות איתו שונה ממקרה למקרה ומנכס לנכס… אפילו באותו הבניין.

?עד מתי ניתן להגיש ערעור כנגד חובת תשלום היטל ההשבחה

את הפניה בבקשה למינוי שמאי מכריע חובה להגיש עד 45 יום מיום קבלת שומת ההשבחה של הוועדה המקומית. לאחר מינוי השמאי המכריע יש להגיש לו שומה מטעם הנישום וחומר נלווה, כאשר לוועדה המקומית קיימת הזכות להגיש תשובה. הדיון בפני השמאי המכריע מתקיים לאחר מכן, ופסיקתו ניתנת בד”כ עד 60 יום ממועד הדיון.

סמכויותיו של השמאי המכריע

חד וחלק: בסמכותו של השמאי המכריע לקבוע הפחתת היטל השבחה או אף למחוק אותו כליל, כלומר – מצב של היטל השבחה פטור.

איך אנחנו יכולים לעזור בהפחתת היטל השבחה או הגעה למצב של היטל השבחה פטור

כדי לפנות לשמאי מכריע ולהגיע לתוצאות הרצויות, צמד המילים: שמאי מקרקעין היטל השבחה, הינן כורח המציאות. במסגרת זו, למשרדנו, “קמיל-טרשנסקי-רפאל”, ניסיון רב בטיפול בדרישות תשלום היטל השבחה מנישומים המעוניינים לפנות להליך ערעור בפני שמאי מכריע.

מתוקף תכניות המתאר הכוללניות שנכנסו לתוקף בשנים האחרונות בת”א-יפו, בחולון, בראשון לציון, ברעננה, בחדרה ובערים נוספות, טיפלנו במשרד בשורה ארוכה של תיקים, פשוטים יחסית ועד למורכבים שבהם, והתמודדנו בהצלחה רבה עם דרישות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, תוך בחינה מעמיקה, מקיפה ויסודית של כל דרישה לגופה.

התוצאות המרשימות שאליהן הגענו לאחר ערעור על אופן חישוב היטל השבחה נתון, בין אם בהפחתת היטל השבחה באופן דרמטי ובין אם במחיקת דרישת התשלום – היטל ההשבחה פטור –  הקנו לנו מוניטין מקצועי רב וביססו את מעמדנו המוביל במתן שירותים לבעלי נכסים ו/או לבאי כוחם.

המלצתנו: אל תיקחו את דרישת תשלום היטל ההשבחה כגזירה שאיננה ניתן לשינוי וחשוב לבדוק כל חישוב היטל השבחה נתון. פנו עוד היום אלינו, לבדיקה הנדרשת ולמיצוי הפוטנציאל הקיים להפחתת היטל השבחה או להשגת מצב של היטל השבחה פטור, בכפוף לנתונים השונים.

היטל השבחה תל אביב

היטל השבחה בתל אביב

היטל השבחה בתל אביב מגיע לסכומים עצומים, לאחר כניסתן לתוקף של תכניות הרובעים 3 ו-4 בעיר, במהלך שנת 2018. משרדנו, המייצג בעלי נכסים רבים ברובעים, מוכיח כי ניתן להתמודד בהצלחה עם האתגר השמאי בהפחתה דרמטית של היטל השבחה תל אביב, עד לביטולו המוחלט.

כדאי לדעת: תכניות הרובעים חלות על בניינים ישנים רבים בצפון העיר ובמרכזה, ומעודדות התחדשות עירונית בדרך של תוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש, תוך קבלת היתרים במסלול מהיר וללא התנגדויות.

ככל שכוונת עיריית תל אביב היא להגדיל באמצעות תכניות אלו את היצע הדירות בעיר ולחזק תשתיות קיימות, הרי הן נמצאות כשנויות במחלוקת: מצד אחד, התוכניות מגדירות את תוספת זכויות הבנייה שניתן לקבל בכל אזור ואזור מכוחה של תמ”א 38, ומספקות ודאות לתושבים וליזמים; מצד שני, בעוד זכויות הבנייה שמעניקה תמ”א 38 פטורות על פי החוק מהיטל השבחה, עיריית תל אביב דורשת היטל השבחה עבור כל עסקת מכירה של נכס בשטחי הרבעים.

כתוצאה מכך, בעלי נכסים בתל אביב מתמודדים עם היטל השבחה המגיע לכ-15% עד 30% ממחיר המכירה, דבר הפוגע משמעותית בתמורה הכספית הנותרת בידיהם.  

על מה מדובר? לדוגמה, על דירות ישנות בנות 60-70 מ”ר, הנמכרות בסביבות 2.4-2.8 מיליון ₪ (לפי כ-40 אלף ₪ למ”ר). היטל השבחה בגין מכירת דירה שכזו, כלומר הכסף שבעל הנכס צריך לשלם בעקבות מכירתה, עומד בממוצע על כ-600,00 ₪, מחצית מחישוב ההשבחה הכוללת אשר עומד על כ-1.2 מיליון ₪.

בחשבון פשוט, בעל הנכס משלם במקרה זה היטל השבחה בשיעור של 25% מהעסקה לעיריית תל אביב!, או במילים אחרות: מס לעירייה

עד כמה שהדבר נשמע דרקוני, מסתבר שניתן להתמודד עם היטל השבחה בתל אביב – ולמנוע את הגזרה הכואבת מאוד בכיס.  

מניסיון רב ומתוצאות מוכחות בעשרות רבות של תיקים, הצליח משרדנו להביא במסלול של ערעור בפני שמאים מכריעים להפחתות דרמטיות ו/או לביטולים מוחלטים של היטל השבחה בתל אביב, ביחס לדרישות מבעלי נכסים ברובעים.

אז איך אנחנו יכולים לעזור בהפחתת היטל השבחה מעיריית תל אביב ?

הייצוג של משרדנו במסלול של שמאי מכריע כולל הגשת ערעור מקצועי ומקיף, הכולל טיעונים מפורטים, ניתוח מצבים, תכניות קודמות ומאפייני הסביבה, בחינה מדוקדקת האם בכלל קיימת השבחה בנכס ושורה ארוכה של היבטים שמאיים נוספים.

כל אלה מסתכמים לעבודה מערכתית מאומצת, בתאום מלא מול הנישום, ככל שנדרש ולרבות ייצוגו הלכה למעשה במעמד הערעור, מתוך מחויבות חסרת פשרות להגן על זכויותיו.

בשורה התחתונה, החל מהשומה המכריעה הראשונה על השבחה בעקבות תכניות הרובעים בתל אביב, שנפסקה לטובת נישום שייצגנו ברובע 3 בסוף אוקטובר 2018, משרדנו רשם הצלחות מקצועיות בכל התיקים שטיפל בהם עד כה: הפחתות של לפחות 80% ויותר מהיטל השבחה תל אביב או מחיקת דרישת העירייה.

נשמח, כתמיד, לעמוד לרשות כל בעל נכס המתמודד עם דרישת היטל השבחה בתל אביב. נעשה ככל שבידינו המקצועיות, המנוסות והאמינות, להגן על תמורתו הכספית בגין עסקת מכירה, תמורה לה הוא זכאי בזכות רבה!

מהי תוכנית רובע 3 בתל אביב ומה המשמעויות עבור היטלי ההשבחה בת”א ?

תכנית רובע 3 בתל-אביב נכנסה לתוקף בתחילת שנת 2018.

רובע 3 מתפרש מהים במערב ועד לרחוב אבן גבירול במזרח, מרחובות בן-ציון ומרמורק בדרום ועד לנחל הירקון בצפון.

המשמעות של תכנית רובע 3 היא לא פחות מדרמטית: בניינים הכוללים תוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש, צפויים לקבל היתרים במסלול מהיר וללא התנגדויות. יחד עם זאת, במימוש בדרך של מכר, סביר להניח ויידרש ממוכרי דירות ברובע 3 היטלי השבחה בגין הזכויות הנובעות מהתכנית, העלולים להגיע למאות אלפי שקלים באזור הביקוש האמור.

יוטעם ויודגש, כי דרישת התשלום תגיע גם אם הדיירים בבניין נתון הממוקם ברובע 3 לא רצו בתכנית להתחדשות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ומעולם לא הייתה להם כוונה לקדם תמ”א 38 בבניין.

מובן מאליו, כי גביית היטל ההשבחה ממוכרי הנכסים ברובע 3 תיפגע בתמורה הכספית בגין עסקת המכר ו/או תערים קשיים רבים במימושה אל מול הרוכשים הפוטנציאליים. העמסת העלויות הנלוות מההיטל תפחית בשורה התחתונה מהערך הכספי שיקבל המוכר. מנגד, גלגול אותן העלויות על הרוכש עלול להרתיעו מביצוע העסקה ועד לביטולה.

לאור האמור, אנו ממליצים לבעלי נכסים ו/או עניין ברובע 3 לבחון לעומקן של העסקאות את כדאיותן הכלכלית.

לכל שאלה, סיוע או שירות שמאי נדרש המתייחס לבחינת הכדאיות הכלכלית בפרויקטים ברובע 3, נשמח לעמוד לשירותכם.

 

רובע 4 בתל אביב

תכנית רובע 4 בתל-אביב נכנסה לתוקף במהלך שנת 2018 ובכך הצטרפה לתכנית רובע 3, שאושרה בתחילת אותה השנה.

רובע 4 מתפרש מרחוב אבן גבירול במערב ועד לנתיבי איילון במזרח, משדרות שאול המלך בדרום ועד לנחל הירקון בצפון.

המשמעות של תכנית רובע 4 היא לא פחות מדרמטית, כמו זו הנוגעת לתכנית רובע 3: בניינים בשטחי רובע 4 הכוללים תוספת קומות או הריסה ובנייה מחדש, צפויים לקבל היתרים במסלול מהיר וללא התנגדויות. יחד עם זאת, במימוש בדרך של מכר, סביר להניח ויידרש ממוכרי דירות ברובע 4 היטלי השבחה בגין הזכויות הנובעות מהתכנית, העלולים להגיע למאות אלפי שקלים באזור הביקוש האמור.

יודגש: דרישת התשלום תגיע גם אם הדיירים בבניין נתון הממוקם ברובע 4 לא רצו בתכנית להתחדשות וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ומעולם לא הייתה להם כוונה לקדם תמ”א 38 בבניין.

מובן מאליו, כי גביית היטל ההשבחה ממוכרי הנכסים ברובע 4 תיפגע בתמורה הכספית בגין עסקת המכר ו/או תערים קשיים רבים במימושה אל מול הרוכשים הפוטנציאליים. העמסת העלויות הנלוות מההיטל תפחית בשורה התחתונה מהערך הכספי שיקבל המוכר. מנגד, גלגול אותן העלויות על הרוכש עלול להרתיעו מביצוע העסקה ועד לביטולה.

לאור האמור, אנו ממליצים לבעלי נכסים ו/או עניין ברובע 4 לבחון לעומקן של העסקאות את כדאיותן הכלכלית.

לכל שאלה, סיוע או שירות שמאי נדרש המתייחס לבחינת הכדאיות הכלכלית בפרויקטים ברובע 4, נשמח לעמוד לשירותכם.

תל אביב 5000

תוכנית תל אביב 5000, שנכנסה לתוקף בסוף שנת 2016, הינה הגדולה והמפורסמת בתכנית המתאר הכוללניות החדשות, שנכנסו לתוקף בשנים האחרונות בערים שונות ברחבי הארץ, בעקבות הרפורמות  בחוק התכנון והבניה.

תוכנית תל אביב 5000 הגדילה את פוטנציאל הבניה והרחיבה את השימושים המותרים במקומות רבים בעיר. למרות שמימוש התכנית כרוך באישור תכניות מפורטות, שוק המקרקעין רואה את הפוטנציאל שנוצר ומתמחר אותו. לדוגמה, אזור התחנה במרכזית הישנה זכה בתל אביב 5000 לתוספת של שימושים למגורים, תוספת שהביאה לידי ביטוי את הציפיה לאישורה של התכנית במחירי עסקאות שנערכו עוד לפני האישור הסופי של תל אביב 5000

תל אביב 5000 היא תכנית מורכבת ורב-שכבתית, כך ש”תרגום” הפוטנציאל שבה לתכנית מפורטת אינו פשוט. משמעותה של התכנית לשווי הנכסים מאופיינת בשונות גבוהה הנגזרת ממצבו של הנכס, שאלות קנייניות, שימושים קיימים ועוד. תוצאה ישירה של ריבוי המשתנים תהיה שונות גבוהה בשומות ההשבחה ובדרישת תשלום היטל ההשבחה, שהינו מס הגובה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעת מימוש של נכסי מקרקעין בתחומה.

המימוש לצורך היטל השבחה הוא אירוע המס: מכירה של הנכס או קבלת היתר בניה בו, כאשר החבות נוצרת עם אישורה של תכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג.

היטל ההשבחה מחויב לאחר המימוש באמצעות שומה שעורך שמאי מקרקעין עבור הועדה המקומית, כאשר בידי הנישום לחלוק על עצם החיוב ו/או על גובה החיוב באמצעות פניה לוועדת ערר או למינוי שמאי מכריע.

מאחר ורוב המחלוקות במקרה של תכנית מתאר כוללנית הן שמאיות-מקצועיות, קיימת עדיפות מובהקת להתמודדות עם שומות ההשבחה אצל שמאי מכריע: ההליך מהיר משמעותית ואורך חודשים ספורים, לעומת שנתיים-שלוש בוועדות הערר.

חשוב לחזור ולהדגיש כי נוכח אופייה של תכנית המתאר הכוללנית תל אביב 5000, החיוב לפיה מורכב ממשתנים רבים וההתמודדות איתו שונה ממקרה למקרה ומנכס לנכס, אפילו באותו הבניין.

מכאן, שגם בסכומים נמוכים יחסית מחייבת ההתמודדות עם שומות ההשבחה ידע מקצועי ומומחיות בתחום.

לצורך התמודדות מקצועית-מיטבית עם שומות ההשבחה של תכניות המתאר הכוללניות בכלל ותוכנית תל אביב 5000 בפרט, משרד קמיל-טרשנסקי-רפאל מעמיד הן עבור ועדות מקומיות והן עבור נישומים, ניסיון עצום ותוצאות מוכחות בהתמודדות  עם מגוון דרישות, מורכבות ככל שיהיו.

מקום החניה היהלום הבא

חניה במרכז הארץ מהווה מצרך נדרש ונדיר מזה שנים, אולם נראה כי לא רחוק היום בו הארץ כולה תשתווע למקומות חניה. קמיל טרשנסקי רפאל, משרד שמאות מקרקעין מוערך ובעל מוניטין עשיר מתאר במאמר מרתק את הסיבות שצריכות לעניין כל אחד ואחת מאיתנו.

ביום 8.6.16 חתם שר האוצר על תקנות חדשות לתקן חניה אשר אוששו את המגמה התכנונית להפחתת מקומות חניה מתוך כוונה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית.            

התקנות החדשות משקפות את המגמה התכנונית ובנוסף מאפשרות גמישות לוועדה המקומית לשנות את מספר מקומות החניה לכל מגרש לרבות מספר נמוך יותר. התקן מגדיר אזורים לפי המרחק האווירי מתחנות ותוואי רכבת מתוכננת.

עיקרי התקנות

יוגדרו אזורים, אזור א’ – מרחק אווירי של עד 300 מ’ מציר מתע”ן ועד גבול המגרש שנדרש בו חניה. אזור ב’ מוגדר, שבו המרחק האוויר הינו בין 300 מ’ ועד 600 מ’ מציר מתע”ן ועד גבול המגרש הנדרש ואזור ג’ (שטח ביישוב שיש בו תכנית למתע”ן ואינו באזור א’ או ב’) ו-יישוב ללא מתע”ן.

לדברי אחד השותפים מר אריה קמיל, “השפעת התקן תהיה בעיקרה בבניה רוויה למגורים ובאזור תעסוקה ומסחר”.

בייעוד המגורים התקן קובע כי לכל דירה בבית משותף התקן ייקבע 0.5 מקום חניה עד חניה אחת לכל דירה באזור א’ ולחניה עד 1.5 חניות לכל דירה באזור ב’. זאת במקום חניה לדירה בשטח 120 מ”ר ו-1.25 חניות לדירה גדולה מ-120 מ”ר.

שינוי דרמטי לא פחות יחול גם בייעוד לבנייני משרדים. עד היום עמד התקן על חניה לכל 40 מ”ר משרדים. התקן החדש מגביל את כמות החניות באזור א’ לחניה אחת לכל 240 מ”ר משרדים, צמצום של היקף החניה עד כה פי 6, באזור ב’ חניה אחת לכל 120 מ”ר ובאזור ג’, חניה אחת לכל 60 מ”ר.

שיקול הדעת וההכרעה במספר הסופי של חניות יהיה בידי הוועדה המקומית.

הקטנת התקן בעיר ת”א, בה מצוקת החניה גדולה והדרישה הינה עצומה, הינו מהלך שישפיע באופן דיי משמעותי בבניה למגורים, דירה ללא חניה או עם מקום חניה אחד במקום שני מקומת ע”פ התקן הקודם, תקטין את הביקוש ותגרום לפגיעה, חוסר יציבות בכניסת משקיעים לפרויקטים חדשים ללא מקומות חניה והורדת הכדאיות.שווי מקום חניה ממוצע למגורים הינו בגבולות של 300,000 ₪ עד 400,000 ₪. לפיכך מן האמור, הפגיעה הנוצרת כתוצאה מתקנות החניה החדשות בשווי קרקע ליח”ד, יהיה קטן בכ-15% משווי דירה מקבילה עם מקום חניה.

בבניה לשטחי תעסוקה ההשפעה אף גדולה יותר. להלן מקרה מהשנה החולפת בעיר ת”א שבה אושרה תכנית נקודתית המטמיעה חלק מהוראות התקן. הנכס הממוקם באזור המע”ר ובה מיועדים להבנות כ 35,000 מ”ר לשטחי מסחר, תעסוקה ומגורים. בהוראת התכנית נקבע כי חניה תוקם עד להיקף זכויות של 450% בהתאם לתקן התקף, כש – 80% ממנה מיועדים לטובת הציבור ולא ניתן יהיה להצמידם ליחידות השונות בבניין. ליתרת השטח, כ 17,000 מ”ר כלל לא תהיה חניה. לא קיים ספק כי שווי הזכויות במגרש שכזה יהיה נמוך משווי זכויות במגרש שבו לא קיימת מגבלה. הכרעות שכאלו יהיו לפתחן של שמאים מכריעים לפי תיקון 84.

לסיכום, תארו לכם מרכזי עסקים עם אלפי שטחי מסחר לשיווק וללא מקום חניה או דירות מגורים בערים צפופות ללא מקום חניה. להוראות אלו השלכות על שווי הקרקע, במכירה, בחבות להיטל השבחה ובקושי בשיווק עסקאות ללא מק’ חניה.

לפיכך מרכיב החניה יהפוך לגורם מכריע בשיקולי היזמות וזאת גם בהתחשב כביכול בחסכון עלויות עקב שטחי חניה/בניית מרתפים קטנים יותר.

השינוי צריך לקרות לאחר שמערכת התחבורה החדשה תפעל באופן סדיר כזה שיאפשר הגעה למקום העבודה באופן יעיל ומהיר, וזה עוד לא קרה.

רק רגע הדף נטען