מקום החניה היהלום הבא

חניה במרכז הארץ מהווה מצרך נדרש ונדיר מזה שנים, אולם נראה כי לא רחוק היום בו הארץ כולה תשתווע למקומות חניה. קמיל טרשנסקי רפאל, משרד שמאות מקרקעין מוערך ובעל מוניטין עשיר מתאר במאמר מרתק את הסיבות שצריכות לעניין כל אחד ואחת מאיתנו.

ביום 8.6.16 חתם שר האוצר על תקנות חדשות לתקן חניה אשר אוששו את המגמה התכנונית להפחתת מקומות חניה מתוך כוונה לעודד שימוש בתחבורה ציבורית.            

התקנות החדשות משקפות את המגמה התכנונית ובנוסף מאפשרות גמישות לוועדה המקומית לשנות את מספר מקומות החניה לכל מגרש לרבות מספר נמוך יותר. התקן מגדיר אזורים לפי המרחק האווירי מתחנות ותוואי רכבת מתוכננת.

עיקרי התקנות

יוגדרו אזורים, אזור א’ – מרחק אווירי של עד 300 מ’ מציר מתע”ן ועד גבול המגרש שנדרש בו חניה. אזור ב’ מוגדר, שבו המרחק האוויר הינו בין 300 מ’ ועד 600 מ’ מציר מתע”ן ועד גבול המגרש הנדרש ואזור ג’ (שטח ביישוב שיש בו תכנית למתע”ן ואינו באזור א’ או ב’) ו-יישוב ללא מתע”ן.

לדברי אחד השותפים מר אריה קמיל, “השפעת התקן תהיה בעיקרה בבניה רוויה למגורים ובאזור תעסוקה ומסחר”.

בייעוד המגורים התקן קובע כי לכל דירה בבית משותף התקן ייקבע 0.5 מקום חניה עד חניה אחת לכל דירה באזור א’ ולחניה עד 1.5 חניות לכל דירה באזור ב’. זאת במקום חניה לדירה בשטח 120 מ”ר ו-1.25 חניות לדירה גדולה מ-120 מ”ר.

שינוי דרמטי לא פחות יחול גם בייעוד לבנייני משרדים. עד היום עמד התקן על חניה לכל 40 מ”ר משרדים. התקן החדש מגביל את כמות החניות באזור א’ לחניה אחת לכל 240 מ”ר משרדים, צמצום של היקף החניה עד כה פי 6, באזור ב’ חניה אחת לכל 120 מ”ר ובאזור ג’, חניה אחת לכל 60 מ”ר.

שיקול הדעת וההכרעה במספר הסופי של חניות יהיה בידי הוועדה המקומית.

הקטנת התקן בעיר ת”א, בה מצוקת החניה גדולה והדרישה הינה עצומה, הינו מהלך שישפיע באופן דיי משמעותי בבניה למגורים, דירה ללא חניה או עם מקום חניה אחד במקום שני מקומת ע”פ התקן הקודם, תקטין את הביקוש ותגרום לפגיעה, חוסר יציבות בכניסת משקיעים לפרויקטים חדשים ללא מקומות חניה והורדת הכדאיות.שווי מקום חניה ממוצע למגורים הינו בגבולות של 300,000 ₪ עד 400,000 ₪. לפיכך מן האמור, הפגיעה הנוצרת כתוצאה מתקנות החניה החדשות בשווי קרקע ליח”ד, יהיה קטן בכ-15% משווי דירה מקבילה עם מקום חניה.

בבניה לשטחי תעסוקה ההשפעה אף גדולה יותר. להלן מקרה מהשנה החולפת בעיר ת”א שבה אושרה תכנית נקודתית המטמיעה חלק מהוראות התקן. הנכס הממוקם באזור המע”ר ובה מיועדים להבנות כ 35,000 מ”ר לשטחי מסחר, תעסוקה ומגורים. בהוראת התכנית נקבע כי חניה תוקם עד להיקף זכויות של 450% בהתאם לתקן התקף, כש – 80% ממנה מיועדים לטובת הציבור ולא ניתן יהיה להצמידם ליחידות השונות בבניין. ליתרת השטח, כ 17,000 מ”ר כלל לא תהיה חניה. לא קיים ספק כי שווי הזכויות במגרש שכזה יהיה נמוך משווי זכויות במגרש שבו לא קיימת מגבלה. הכרעות שכאלו יהיו לפתחן של שמאים מכריעים לפי תיקון 84.

לסיכום, תארו לכם מרכזי עסקים עם אלפי שטחי מסחר לשיווק וללא מקום חניה או דירות מגורים בערים צפופות ללא מקום חניה. להוראות אלו השלכות על שווי הקרקע, במכירה, בחבות להיטל השבחה ובקושי בשיווק עסקאות ללא מק’ חניה.

לפיכך מרכיב החניה יהפוך לגורם מכריע בשיקולי היזמות וזאת גם בהתחשב כביכול בחסכון עלויות עקב שטחי חניה/בניית מרתפים קטנים יותר.

השינוי צריך לקרות לאחר שמערכת התחבורה החדשה תפעל באופן סדיר כזה שיאפשר הגעה למקום העבודה באופן יעיל ומהיר, וזה עוד לא קרה.

רק רגע הדף נטען